Ev Sahibi Olmak Hala Karlı mı?

Özel kiralık sektördeki sıkıntı, ev sahibi olarak mülk kiralamayı sürdürülemez hale getirmeye mi başladı?

Rekor düzeyde kira artışlarından başka bir şey duymadığımızda kulağa garip gelebilir, ancak bazı ev sahipleri işlerinin artık karlı olmadığına inanıyor.

Bu nasıl mümkün olabilir? Kiracıların talebi çok yüksek çünkü kiralanacak konut sayısında önemli bir eksiklik var. Bu, maliyeti (arz ve talep) etkiler ancak birden fazla buy to let ipotek sahibi ev sahipleri üzerindeki faiz oranlarının etkisini göz ardı eder.

Bir noktada, fiyatı artırmaya devam edersiniz ve kimse orada yaşamaya gücü yetmez. Peki ev sahiplerinin yapması gereken nedir?

Bu güvensizlik bazı ev sahiplerinin özel kiralık konut sektöründen (PRS) tamamen çekilmeyi düşünmesine yol açıyor.

Sadece artan faiz oranları değil, aynı zamanda enerji verimliliği düzenlemelerindeki değişiklikler ve potansiyel olarak kusursuz tahliyeler etrafındaki reform. Birçok profesyonel ev sahibi geleneksel olarak mülkten benzer yatırımlardan daha yüksek getiri elde etmiş olsa da, şu anda bazıları için daha zor hale geliyor gibi görünüyor.

Günümüzde ev sahiplerinin hem yasal hem de ekonomik açıdan karşı karşıya olduğu zorluklar şunlardır:

Yatırım amaçlı ipotekler

BVA-BDRC tarafından bu yılın başlarında yürütülen araştırmaya göre   , İngiltere’deki kiralık evlerin sadece %60’ından biraz fazlası ipoteklere bağlı ve faiz oranı artışları mülk sahiplerini sert bir şekilde etkiledi. İngiltere Merkez Bankası Para Politikası Komitesi, 3 Ağustos’ta temel oranı %5,25’e yükseltti – Aralık 2021’den bu yana üst üste on dördüncü artış. O zamanlar, 2 yıllık sabit ipotek oranı yaklaşık %2,4’tü. Moneyfacts’e göre bugün, 2 yıllık sabit oranın maliyeti %6,85.

Ayrıca, kiralık ipotekler genellikle konut ipoteklerinden daha yüksek oranlara sahip olma eğilimindedir ve daha yüksek ücretler talep edebilir. Bazı ev sahipleri yalnızca kira ücretlerini artırarak ek maliyetlerini karşılayamayabilir. Bu durumlarda, ipotek ödemelerini kendi ceplerinden tamamlamak zorunda kalacaklardır. Kiralık ipotekler ayrıca genellikle en az %25 kredi-değer oranıyla daha büyük depozitolar gerektirir ve birçok kredi veren, aylık ipotek ücretine karşılık %125 kira geliri talep eder.

İpotek maliyeti vergisi değişiklikleri

Hükümet 2017’de ipotek faizi vergi indiriminde değişiklikler yaptı. O zamanlar, ev sahipleri daha yüksek oranda vergi ödeyenlerse faiz ücretlerinin %40’ı oranında indirim talep edebiliyorlardı. Ancak bugün, ev sahipleri %20’lik sabit oranlı vergi kredisi alıyorlar.

Sermaye kazanç vergisi için de yeni düzenlemeler var. Bu yılın nisan ayında, vergi muafiyeti 12.300 £’dan 6.000 £’a düşürüldü. Nisan 2024’te bunun daha da düşürülerek 3.000 £’a düşürülmesi planlanıyor. Bu, daha önce kiralanmış mülklerini satan ev sahiplerinin Hazine’ye daha fazla ödeme yapması gerektiği anlamına geliyor. 

Minimum Enerji Verimliliği Standartları

Net Sıfır’a doğru ilerlemenin bir parçası olarak, Hükümetin Minimum Enerji Verimliliği Standartları belirlemeye ilişkin düzenlemeleri yakın gelecekte sıkılaştırılacak. Kiralık bir ev için mevcut  Enerji Performans Sertifikası  asgari derecesi ‘E’dir ancak bu, muhtemelen Nisan 2028’den itibaren tüm yeni kiralamalar için ‘C’ ve bundan sonraki bir noktada ‘B’ olarak belirlenecektir. 

Ev sahipleri, yeni asgari standartları karşılamanın maliyetinin aşırı pahalı olabileceğinden (özellikle eski evler için) endişe duyuyor ve hükümetten mali yardım talep ediyor.

Şirketleşmenin faydası olur mu?

Son zamanlarda daha fazla ev sahibinin limited şirket kurma eğilimi var. Bu, ipotek faizi, finansman maliyetleri ve düzenleme ücretleri kira gelirine karşı mahsup edilebildiğinden vergi açısından daha verimli olabilir. Ancak, mülkleri kişisel mülkiyetten kurumsal mülkiyete geçirmek karmaşık olabilir ve masraflara neden olabilir, bu nedenle böyle bir hareketi düşünen herkes profesyonel bir vergi danışmanına danışmalıdır. Şirketleşmenin artıları ve eksileri yakın zamanda  Landlord Today tarafından özetlendi .

Özetle

Orijinal soruya geri dönersek, ‘Ev sahibi olmak hala karlı mı?’ – cevap: duruma bağlı. Birçok ev sahibi, kiralık mülklerinin tamamına sahiptir ve bu nedenle, buy to let ipotek oranlarındaki veya diğer faiz ücretlerindeki artışlardan etkilenmezler. Çok daha fazlasının mülklerinin değerine kıyasla nispeten küçük ipotekleri olabilir.

Ev sahipleri için en büyük olumlu gelişmelerden biri, kiralık evlere yönelik temel talebin hala çok güçlü olması ve arz yetersizliği nedeniyle bu talebin muhtemelen böyle kalmaya devam edecek olmasıdır.

Ayrıca, mevcut konut piyasasının oldukça durgun olmasına rağmen, orta ve uzun vadede konut fiyatlarının tarihsel olarak arttığı ve ev sahiplerinin önemli sermaye artışı yaşadığını da hatırlatmakta fayda var.

Bununla birlikte, yaşam maliyetindeki krizin ve buna bağlı olarak faiz oranlarındaki artışların bazı ev sahiplerini etkilediği ve vergi değişiklikleri ile diğer yasal tedbirlerin, evlerini satıp PRS’den ayrılmayı düşünen birçok kişi için mali zorlukları artırdığı şüphesizdir.